讀者來信
Anthony Sir你好，最近計劃搬屋，想搬到名校網，方便孩子將來報學校，於是就和家人到港島西睇樓，見樓價甚貴，於是就想代理幫手講講價，代理說不可能啦，最近附近的舊樓收樓，收購呎價都要2萬多元，將來起好肯定要賣4萬，附近的物業肯定會水漲船高，業主怎麼可能減價呢？當時我心想…4萬？！太誇張了吧！這裡可不是甚麼豪宅地段啊！這是甚麼玩法？重建不會是蝕本生意吧？
回覆讀者來信
舊區尋寶，經常聽見代理這樣說！
小心中伏！收購呎價，不等如呎價！
一直以來筆者都喜歡在舊區尋寶，記得十多年前剛剛出道的時候，已經常常聽見代理這麼說。由於有些代理實在吹得太大，筆者覺得難以相信，也沒有理會這是甚麼一回事，只會以自己的方法計算，衡量物業性價比，決定是否出手，免於中伏！
近年筆者的團隊開始參與收購重建，了解更多。
認識我們的朋友都知道，兩年前我們就開始做全幢工廈活化，九龍東的兩個項目，早已經沽清，最近已經開始交樓收尾數。去年我們在九龍西亦成功收購了8幢舊樓，整合為一個逾萬呎的地盤，將會重建成為一幢廿多層高的高級商廈。經歷過這幾年收購重建，逐漸掌握更多收購重建的技巧，對這些資訊亦睇得更通。
收購呎價，不等如呎價！
先講收購呎價，是以現時的單位計算。
引述你的資料，單位實用面積400多呎，收購價近1000萬，換句話說給予業主的收購呎價，就是每呎2萬多元，如果是市建局收購，會按同區7年樓齡的標準計算，簡單清晰。重點是，這不等如成本是每呎2萬多元，亦不等如將來每呎要賣4萬元！
因為收購重建，很多時地積比率都未用盡。
所謂地積比率（Plot Ratios）意思是指物業准許發展的總面積，與地盤面積的比例，例如地盤面積是5千呎，地積比率8倍，可以興建的樓面面積就是4萬呎。所謂地積比率未用盡，簡單來說，就是可以起多幾層樓，起多啲面積。
發展商可提高地積比率
例如…
之前的舊樓，只有幾層高，總面積只有4萬呎；
每呎收購價2萬元，總收購成本就是8億元。
重建之後可以興建8萬呎；
每呎的成本就是8億元／8萬呎，即是1萬。
如果以最初的收購價2萬元計，將來賣樓當然要3、4萬；
但以上述的例子為例，其實成本樓面呎價其實是1萬，計算建築成本及其他成本之後，要賺錢根本就不用賣3、4萬，可以2萬多元就已經可以有不俗的利潤了。所以以後聽見代理說，旁邊舊樓收購每呎幾多萬，將來要賣幾多萬，不要輕易著魔！要先了解這是收購呎價還是樓面呎價，是否可以起高啲、起多啲，才能準確評估。
Comments are closed.