早前有報道指，本地發展商被中央召見，要求解決香港房屋問題，又大字標題指「遊戲規則已改變」。事件第二天被解讀成為，政府要向發展商徵地，還有很多「共富」言論，嚇得本地地產股於9月20日應聲下挫，單日蒸發800億元市值。
雖然之後都有一些報道澄清，有人否認中央曾召見發展商，其中合和實業主席胡應湘已公開表示未聽聞中央向地產商施壓，一眾地產股雖已止跌，卻未見有起色。究竟此政策對發展商是否如此糟糕呢？
四大發展商持有農地 可建九個太古城
其實香港的房屋問題死結，一直都是不夠地，偏偏四大發展商囤積了不少土地，有指本港四大發展商合共持有逾億平方呎的農地，其中恒基有4460萬平方呎，為本港最多農地發展商，新地有傳亦有逾3000萬平方呎，而新世界及長實則各持有約1000多萬平方呎。
1億平方呎農地究竟有多少，根據政府之前建議推行的明日大嶼，總面積為1700公頃，即大約是17000萬平方呎，換言之，只要收回發展商農地，不用填海便有大半個明日大嶼的土地可供發展，確實是慳水慳力。有分析指，如果將當中三成農地轉為房屋用地，用2倍地積比率計，可建成12萬個500平方呎的單位，規模大於7個嘉湖山莊或9個太古城。
惟政府會否就此貿貿然收回農地？應該不至於如此大膽，因這樣絕對會嚇跑外國投資者，反而會用其他方法促使發展商加快發展農地，其中一個最有可能方案就是加促土地共享先導計劃。這計劃早在2018年施政報告已有提及，直至去年5月才開始推行。
土地共享細節：七成公營房屋 三成私樓
細節大約是發展商可向政府申請將農地興建房屋，政府會提高私人土地的地積比，增加樓宇可建面積，同時會興建基建設施。至於發展商必需興建最少1000個額外房屋單位，而新增住用樓面面積不少於5萬平方米。另外整個項目會撥七成單位作為公營或首置房屋，餘下三成自己出售。
政策推出後，發展商一直按兵不動，直至今年7月才有第一宗申請，是南豐於大埔露輝路及汀角路用地，可提供1642伙，其中公營房屋佔1149個。其後8月再有兩宗申請，分別是新地在元朗濠洲路用地，可提供4090伙，當中2616伙為公營或首置房屋。另一宗則是恒基伙拍會德豐，於大埔社山路及林錦公路的用地，料可提供約12120個單位，其中公營及首置房屋約8484個。
其實這政策不失為一個Win Win雙贏方案，政府不費吹灰之力便可覓地起大量公營及資助房屋，而發展商又可借政府資源將荒廢的農地搞好基建，包括開發道路、排污系統和水電等公共設施，提升土地價值，其發展的私樓才可高價出售。奈何推出一年來只得三宗申請，進度相當緩慢。
假如中央旨意真的要解決房屋問題，其中一個最大可能就是叫發展商踴躍參予這個共享土地先導計劃。事實上，下月特首將發表新一份《施政報告》，有傳聞會進一步強化土地共享計劃。
小心納米樓及劏房冇人要
若果真如此，對發展商來說又未必完全是壞事。雖然發展商要將七成單位交予政府，表面像割了一忽肉，但卻可換來最昂貴的前期基建設施，更何況他們在發展土地前，肯定會和政府「講數」，就地積比、補地價等方面磋商，只要傾掂數，發展商計好數，設計上做好規劃，細心劃開公營房屋區及私樓區，做好成本控制，到最後還是會有賺的。
所以地產股的前景，筆者又並非看得太灰，始終公營房屋及私樓屬兩個不同市場。情況就如新加坡，即使當地有八成人入住俗稱組屋的公營房屋，亦無損私樓樓價。但有一個情況可以預料，如果公營或資助房屋大增，一些財務實力較差的市民便會轉買公營房屋，變相早幾年熱炒的納米上車盤，有機會被唾棄，大家要留意。
SAMMI
專欄作者簡介：曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯，現從事理財策劃及數碼媒體行業，持牌保險及強積金中介人，熟悉財經市場運作，亦對坊間的理財產品有深入分析。Facebook Page《保險百科》、《理財急症室》及YouTube《Sam Sam Channel》主理
(原文刊登於2021年10月1日《香港財經時報Business Times》)
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