上次跟大家分析了樓宇逆按的利與幣，以及解釋其基本運作。今次則來談談，樓宇逆按的申請資格。因為除了申請人要合資格外，物業亦符合一定要求，想申請順利的話，大家可能要早30年做好部署。
一般來說，年滿55歲、持有效香港身份證的居民，就可以申請樓宇逆按，是「退休三寶」中，最早可以申請的項目。至於香港年金及保單逆按，則需要年滿60歲才可申請。唯如果閣下持有的是未補地價的資助房屋，則最早申請年齡要到60歲。此外，申請人不能有破產紀錄或破產呈請。
抵押物業六大要求
至於用來抵押的物業，亦有以下要求：
1. 物業一定是香港物業，不能是海外物業。
2. 一定要住宅，不能是工商廈、車位等非住宅物業。
3. 樓齡需在50年以下，逾50年樓要交驗樓報告。
4. 基本上只限自住物業，不可出租，但物業如持有一年以上，並聲明已退休或接受長者或醫療護理服務而需遷出，則可申請放租。
5. 沒有轉售限制，如果是未補地價資產房屋，需獲有關當局書面批准。
6. 要供滿按揭。
另外，抵押物業可用個人、聯名或以公司形式持有，但最多只可三人聯名申請。如果是用公司形式持有物業，則要證明借款人是直接及全權持有該公司，過於複雜的業權則很大機會不會獲批。
愈早買樓愈好
正因為申請逆按有以上條件，大家真的有意退休後申請，就要趁早安排。例如現在供樓一般都是30年期供款，假如想60歲申請逆按，就要最遲30歲買樓，想55歲申請逆按，就要25歲買樓，如此才可以趕及供滿按揭。買樓並非買菜，少說也要儲幾年首期，所以大家可能大學一畢業就要計劃定。
另外，由於物業有50年的樓齡限制，所以大家買物業時，最好選一些樓齡20年以內的物業，不能選太舊。如此30年供滿按揭之後，樓齡仍在50年之內，無需再額外做驗樓報告。更何況，就算你交了驗樓報告，銀行覺得承保風險高，仍是有機會拒批。
樓齡不宜太舊
就算銀行願意批貸款予逾50年的物業，也有另一個風險。就是再過20至30年後，當大家年屆80之年，抵押物業可能也有超過70年樓齡，有機會被發展商或市建局收回重建。
收回重建有機會獲賠一筆可觀賠償，但亦有機會跌入強拍危機。參考按揭安老計劃資料，如物業被收樓及依法被強拍，按證公司將視這項安老按揭為到期事件，有關物業任何獲得補償或出售所得的款項，先要用於償還逆按揭欠款，有餘額才會退給業主。如出售物業所款項不足以還清逆按揭欠款，有關差額將由按證公司承擔。
上期跟大家分析過，逆按揭貸款有利息支出，還要複式滾存，還會有按揭保險費用。假如大家敘造逆按揭年期長，相信借款金額已不菲，隨時有機會高於收到的重建賠償。如此一來，臨老突然失去一個居所，還要失去現金流，絕對是得不償失。
所以大家有意打算做逆按揭，樓齡愈新愈好，千萬別在老年時發生強拍危機。
SAMMI
專欄作者簡介：曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯，現從事理財策劃及數碼媒體行業，持牌保險及強積金中介人，熟悉財經市場運作，亦對坊間的理財產品有深入分析。Facebook Page《保險百科》、《理財急症室》及YouTube《Sam Sam Channel》主理
(原文刊登於2022年8月13日《經濟一週》保險百科專欄)
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