樓宇逆按的利與弊

上一次跟大家講解香港年金的操作及注意情況，今期繼續談「退休三寶」中的安老按揭計劃，即坊間常說的樓宇逆按揭。

逆按揭簡單來說，就是用自住物業來換取年金收入。因為擁有一層自住物業，雖然可慳租金，但卻不能帶來現金流，如果是退休人士就要另想辦法開源。但用逆按揭就可以將物業抵押予銀行，換取年金收入，如此賺租之餘，更可幫補生活費，甚至有閒錢可用。

世上是否真的有這麼大的蛤蜊隨街跳？我們先來了解逆按揭的運作。申請人可以將已供滿的物業抵押予銀行，銀行會根據物業的估值去發放年金。800萬或以下的物業，可以用盡100%估值，800萬以上則以800萬元及超過800萬元部分的50%總和計算，上限2500萬元。

自住樓變現金流

借款人可以選擇10年、15年或20年期的固定年金，或是終身年金。愈長年期，每月領到的金額就會愈少。另外，年紀愈大申請，領取的金額也愈多。

例如一名60歲的申請人，單人借款，以浮息計算，選擇10年固定年金，每100萬的物業價值，每月可以領取3700元。但如果選擇20年，每月領取金額則跌至2400元，終身更只得2000元。至於70歲的申請人，單一借款，10年期每月年金是5100元，20年為3300元，終身是3100元。

即是閣下如果擁有一層500萬物業，60歲申請人揀選10年固定年金，每月就可領到18500元的年金收入，領足10年。

申請人還可以提取一筆過的貸款，但要有特定用途，例如用於醫療、樓宇維修、購買骨灰龕、殯葬等開支，最多可以借年金現值的90%。

這筆年金其實是銀行貸款，由按揭證券公司做擔保，借款人可以選擇還款或不還。如果選擇還款，那麼便要計還款利息。現時銀行有浮息及定息按揭兩種選擇，定息雖然息率較高浮息高，但一般可以獲得較多的年金及貸款。要留意，還息是要複息計算。

據按證公司小冊子的例子顯示，浮息按揭是P-2.5%，定息首25年是3%，之後為P-2.5%，息口較普通樓宇按揭稍高。

如果借款人選擇不還款，那麼就可以一直住在物業，直至終老。如果借款人親人想贖回物業，便要向貸款機構還清借款及利息。不還銀行便會收回物業賣出，賣出價扣除借款及利息後，剩餘會給借款人指定親人，如果賣出價低於借款額，便會由按證公司包底。

當然，心水清的朋友會說，假如將物業放租，可能賺得更多。現時一個500萬的單位，也可以租萬多元，但不用還利息，日後亦可以加租，賣出物業更有機會升值，豈不是更划算？

反而用逆按賺年金，因為金額是固定，不會隨年歲增加，回報有機會跑輸通脹。另外，逆按揭還有很多額外收費，例如要支付按揭保費，基本保費是指定物業價值的1.96%，另再每月支付按揭保費，挷貸款總結久的1.25%年率計算，還有給予輔導顧問費及法律文件費用，再加上利息的話，選擇還款的成本也不菲。

所以除非物業升值了很多，或是借款人剛領取了幾年年金，貸款額不大，才會值得還貸款贖回物業，否則安老按揭申請人很多都是住到百年歸老，由銀行收回物業，或許更為划算。

SAMMI
專欄作者簡介：曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯，現從事理財策劃及數碼媒體行業，持牌保險及強積金中介人，熟悉財經市場運作，亦對坊間的理財產品有深入分析。Facebook Page《保險百科》、《理財急症室》及YouTube《Sam Sam Channel》主理

(原文刊登於2022年7月30日《經濟一週》保險百科專欄)