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樓宇逆按的利與弊

上一次跟大家講解香港年金的操作及注意情況,今期繼續談「退休三寶」中的安老按揭計劃,即坊間常說的樓宇逆按揭。

逆按揭簡單來說,就是用自住物業來換取年金收入。因為擁有一層自住物業,雖然可慳租金,但卻不能帶來現金流,如果是退休人士就要另想辦法開源。但用逆按揭就可以將物業抵押予銀行,換取年金收入,如此賺租之餘,更可幫補生活費,甚至有閒錢可用。

世上是否真的有這麼大的蛤蜊隨街跳?我們先來了解逆按揭的運作。申請人可以將已供滿的物業抵押予銀行,銀行會根據物業的估值去發放年金。800萬或以下的物業,可以用盡100%估值,800萬以上則以800萬元及超過800萬元部分的50%總和計算,上限2500萬元。

自住樓變現金流

借款人可以選擇10年、15年或20年期的固定年金,或是終身年金。愈長年期,每月領到的金額就會愈少。另外,年紀愈大申請,領取的金額也愈多。

例如一名60歲的申請人,單人借款,以浮息計算,選擇10年固定年金,每100萬的物業價值,每月可以領取3700元。但如果選擇20年,每月領取金額則跌至2400元,終身更只得2000元。至於70歲的申請人,單一借款,10年期每月年金是5100元,20年為3300元,終身是3100元。

即是閣下如果擁有一層500萬物業,60歲申請人揀選10年固定年金,每月就可領到18500元的年金收入,領足10年。

申請人還可以提取一筆過的貸款,但要有特定用途,例如用於醫療、樓宇維修、購買骨灰龕、殯葬等開支,最多可以借年金現值的90%。

可選擇不還款

這筆年金其實是銀行貸款,由按揭證券公司做擔保,借款人可以選擇還款或不還。如果選擇還款,那麼便要計還款利息。現時銀行有浮息及定息按揭兩種選擇,定息雖然息率較高浮息高,但一般可以獲得較多的年金及貸款。要留意,還息是要複息計算。

據按證公司小冊子的例子顯示,浮息按揭是P-2.5%,定息首25年是3%,之後為P-2.5%,息口較普通樓宇按揭稍高。

如果借款人選擇不還款,那麼就可以一直住在物業,直至終老。如果借款人親人想贖回物業,便要向貸款機構還清借款及利息。不還銀行便會收回物業賣出,賣出價扣除借款及利息後,剩餘會給借款人指定親人,如果賣出價低於借款額,便會由按證公司包底。

難賺升值 留意額外收費

當然,心水清的朋友會說,假如將物業放租,可能賺得更多。現時一個500萬的單位,也可以租萬多元,但不用還利息,日後亦可以加租,賣出物業更有機會升值,豈不是更划算?

反而用逆按賺年金,因為金額是固定,不會隨年歲增加,回報有機會跑輸通脹。另外,逆按揭還有很多額外收費,例如要支付按揭保費,基本保費是指定物業價值的1.96%,另再每月支付按揭保費,挷貸款總結久的1.25%年率計算,還有給予輔導顧問費及法律文件費用,再加上利息的話,選擇還款的成本也不菲。

所以除非物業升值了很多,或是借款人剛領取了幾年年金,貸款額不大,才會值得還貸款贖回物業,否則安老按揭申請人很多都是住到百年歸老,由銀行收回物業,或許更為划算。

SAMMI
專欄作者簡介:曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯,現從事理財策劃及數碼媒體行業,持牌保險及強積金中介人,熟悉財經市場運作,亦對坊間的理財產品有深入分析。Facebook Page《保險百科》《理財急症室》及YouTube《Sam Sam Channel》主理

(原文刊登於2022年7月30日《經濟一週》保險百科專欄)

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